これから不動産投資に挑戦するために計画について考えてみる

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            宣言する意味も込めて、これからどのように不動産投資を進めていこうと考えているか、その計画を書いておく。

いつかこの記事を見直した時に、
「あの時の計画は正しかった」
「いや、あの時は何もわかってなかった」
とか思い出になればいいなと思っている。

東京時代(〜2019 年 10 月)

現在は東京で彼女と同棲しているため、東京時代とする。
2019 年の 10 月には実家に帰ろうと思っているから、あと数ヶ月のみとなる。
今から 10 月までにやることは、こうして計画を立てること。知識を身につけること。貯金をすること。である。
東京にいてはなかなか不動産を買い進めるのも難しそうだし、車もないし、完全な準備期間ですな。
貯金は最低でも月に 10 万円は貯めるつもりだ。
月に 10 万円貯めるのは楽ではないが、実行可能な額ではあるし、あと数ヶ月だけの辛抱だから大丈夫だと思う。
この東京時代で最低 120 万円は貯めるつもりだ。
月に 10 万円貯めていれば、引っ越し代を差し引いても到達可能な額であり、現在の貯金額はおおよそ計算できてしまうだろう。

実家で貯金時代(2019 年 11 月〜2020 年 8 月)

ここからが大きな計画となってくる。
2019 年 11 月〜2020 年 8 月までの間は毎月 20 万円を貯めていく。
家賃、生活費を差し引いて 10 万円くらいだからその分を丸々貯金にまわす作戦だ。
実家には妹がいて、両親は少し離れたところにいる。
多少の支えをもらいながらの生活になるはずだから、これも達成可能だと見込んでいる。
実家から東京の職場まで 2 時間弱かかるというのが難点だが、妹も東京まで通っているしそこは不可能目標ではないということを証明している。
妹もたまには役に立つものだ。
120 万円から初めて、毎月 20 万円貯めていくと、2020 年 8 月には 320 万円貯まる予定だ。
ちょうどオリンピックが始まるが特に見にいくつもりはない。
親に誘われればいくかな、親の金で。
まあ 320 万円貯まった段階で法人を作る。
合同会社のつもりだが、一応 20 万円を用意しておき、資本金は 300 万円を入れる。
個人としての貯金はほぼ手元に残らないことになる。

物件購入時代(2020 年 9 月〜2020 年 12 月)

法人を作ったら、すぐにでも物件を購入したい。
すぐに購入するということだから、融資は使わずに現金でボロ戸建もしくは区分マンションを購入することができればと思っている。
早く買わないと寒くなってしまうし、法人作って 1 期目に実績を残さないのも残念だからだ。

物件リフォーム時代(2021 年 1 月〜5 月)

物件を購入した後は、リフォームに入ると思う。
もうお金はほとんどないから、法人設立後に貯めたなけなしのお金で自らリフォームを行う。
この時期は寒いし大変だと思うのだが、一度自分で資材の調達やリフォームの大変さを味わっておくのも大事ではないだろうか。
5 月をすぎると今度は暑くなってしまうから、5 ヶ月くらいでリフォームは終わりにして、入居付けに入りたい。

入居付け時代(2021 年 6 月〜8 月)

ここで不動産会社へ広告を出してもらい、入居者を付けたいと思っている。
管理会社や保証会社など、契約面でも初めての試みとなるが、借金のない物件であるし、一連の流れをつかむにはよいだろう。
2〜3 ヶ月くらいで入居者が付けばよいなと思う。
法人設立から 1 年が経つから、決算もしなければならない。
1 期目で家賃収入がもらえれば黒字になるし良いのだが。

融資付け時代(2021 年 9 月〜2021 年 12 月)

ここから融資をつかった物件購入をしていく。
日本政策金融公庫を使って、融資を引く。
親から見せ金を借りたり、物件からの家賃があることもアピールしつつ、1500 万円くらいの融資が引ければと思う。
頭金は 2 割程度の 200 万円は持っておきたい。
融資で購入するのは中古アパートだ。
ここからキャッシュフローを意識した不動産経営をしていく。

物件売却時代(2022 年 1 月〜3 月)

年度が変わるタイミングで、最初に購入したボロ物件を売却してもよいかもしれない。
せっかくリフォームした物件だが、リフォーム代+購入価格を上回る価値が出ていれば、売却しても良いだろう。
家賃収入が大きくなってきてからの売却だと、売上 1000 万円に拍車をかけることになる。
家賃収入が少ないうちに売却をしておいて、キャッシュを保有しておくという戦略だ。

物件購入時代 ②(2022 年 4 月〜)

物件の売却益を頭金に、キャッシュフローを実績にどんどん物件を買い増していく。
ここまでくればスムーズに進めることもできるはずだから、キャッシュフローは大きくなっていくだろう。
ここまでで私の計画は一旦終了だ。
2019 年 4 月から 2022 年 4 月までの 3 年間で少ないながらも安定したキャッシュフローを出す。
そして 2024 年 4 月、今から 5 年後には会社員の給料以上のキャッシュフロー(50 万くらい)を目指していく。

まとめ

この計画の中で迷っているのが、1 棟目である。
ボロ戸建か区分マンション、もしくはアパートを購入するのか。
ここは来年の購入間近まで迷うところであると思う。
いろんな人に話を聞いたり、地元の物件相場なども調査しながら決めていきたいと思っている。