フリーランスで収入を上げて、不動産投資を始める

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タイトルの通り、フリーランスとして働きながら、不動産投資を始める方法について考えてみる。
基本的に会社員(正社員)じゃないと銀行融資がつかないから、フリーランスになる=不動産投資は諦めるといったように思われがちである。
ただ、会社員であっても昨今は融資がつかなくなってきているし、現金で購入する戸建投資や法人化をして進めるといった方法も流行ってきている。
そういった方法を使えば、収入が上がるフリーランスという職業は不動産投資をするのに向いているのかもしれない。

副業をして貯金を貯める

いきなり会社をやめても仕事があるかわからないし、安い単価の仕事しかないかもしれない。
だから会社員はやめずに副業を始める。
副業で稼いだお金は全て貯金し、副業の時給単価がフリーランスになった時の理想単価を超えてきたらフリーランスになるべきだ。

フリーランス+副業

収入が上がり、副業も続ければかなりの額を稼ぐことができるだろう。
1 つ気をつけなければいけないのが、売上が 1000 万円を超えてしまうと、消費税を支払う義務が発生することである。
なので、本業で月に 70 万円の単価だったとすると、年間 840 万円。
副業で月に 20 万円だとすると、副業は 8 ヶ月まででやめておこう。

法人化をする

売上 1000 万円が見込めるようになってきたら、法人化することで、消費税の支払いを先延ばしにすることができる。
いち早く稼いで不動産を始めたい人にとって、支払うお金は少しでも先延ばししたいものである。
1000 万円の売上の場合 80 万円(100 万円になるかも)の消費税がかかる。
80 万円あれば家が一件買えることもあるから、手元に残したいものである。
初年度から 1000 万円以上が見込める場合は、会社員をやめるタイミングで法人化してしまっても問題ないはず。

不動産投資を始めていく

1000 万円の売上があれば、経費を使っても 800 万円くらいの利益は残るのではないだろうか。
税金を支払った後のて残りが 600 万だとすると、生活水準を変えなければ 1 年で 300 万円ほど貯金ができることになる。
会社員時代にも副業で月 20 万円を 1 年ほど続けていれば 300 万円ほど貯金することができるから、2 年で 600 万円の貯金があるということになる。
600 万円あれば物件を購入することは可能だ。

不動産を法人で買う

先ほど設立した法人とは別の法人を立てる。
そしたら、その法人で物件を購入していくのである。
600 万円を突っ込んでしまってもいいが、できれば 200 万円ほどの頭金で公庫から融資を引きたい。
法人であれば保証人は代表、つまり本人がなることができるし、無担保融資枠もある。
200 万円で 500 万円ほどの物件を購入し、その物件を担保+ 200 万円の頭金で 2 軒目を買う。
といった具合に融資を頭金、担保のバランスを考えながら物件を買っていく。
その他、リフォームローンを組んだりして、手元のキャッシュはできるだけ残しておくようにする。

1 年後にアパート一棟を買う

1 年経つと、物件 2 軒からの収入と、相変わらず 300 万円を貯金して、400 万円ほどの貯金を増やす。
その 400 万円と 2 軒目を担保にいれて、2000 万円ほどのアパートを購入する。
全物件の利回りが 12%、返済比率 50%だとすると、
1 軒目:500 万円(収入 60 万円、手残り 30 万円)
2 軒目:500 万円(収入 60 万円、手残り 30 万円)
3 軒目:2000 万円(収入 240 万円、手残り 120 万円)
となり、家賃収入は年間 360 万円、手残りは 180 万円になる。
まだ仕事をやめることはできないが、こうなればどんどん再投資することができ、物件の購入スピードも上がっていくはずである。

自社製品も作っていく

本業の方は、いつまでも副業をしていては十分な時間が取れないままである。
できれば副業を自社製品の開発にあてて、社員に働いてもらったり、サービスが仕組みで収益を生むようにしていきたい。
アイデアがあればやっていくべきだが、30 歳までは自分のスキルを伸ばすためにリソースを使い、アフィリエイトや転売などには手を出さない方が良いと思っている。
むしろスキルを伸ばすという意味では、プログラミングだけでなく英語を勉強したり、旅行に行ったりして、自己投資に力を入れるべきである。
目先の収入だけを追い求めるのではなく、将来的な収入の安定や自由な時間なども考えておくべき。