不動産1棟目を法人で買うか、個人で買うか

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今後不動産の購入を考えており、現在は種銭を貯めている最中である。
来年には1棟目の物件を購入しようと思っているのだが、1棟目を法人で買うのか、個人で買うのかを考えていた。
結論からいうと、法人で買う方が有利だと判断した。
その理由について、まとめる。

個人で所有するメリット

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  • 5年以上所有した後の売却益に対する税率が低い
  • 設立費用がかからない
  • 財務の管理が楽

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5年以上所有した後の売却益に対する税率が低い

もし個人で所有するなら、この点が一番のメリットになると考えている。
物件を5年以上所有した後に売却をすると、長期譲渡となり、売却益に対する税率は20%になる。
その売却益を青色申告をするなどして控除を受け、課税額を低く抑えることができるわけだ。
もし、5年以上所有することが決まっているのであれば、個人で物件を買うのはお得であるだろう。

設立費用がかからない

会社を設立する場合、合同会社であっても最低6マン円ほどの設立費用がかかる。
さらに法人の場合、赤字でも毎年7マン円ほどの住民税がかかり、税理士に決算書を作成してもらうのにもいくらかかかる(はず)
利益が出ないうちに法人を設立すると、赤字どころか、資本金も食いつぶされることになるわけだ。
設立費用がかかってでも法人化するメリットがある場合だけ、法人を設立するべきだ。

財務の管理が楽

法人の財務管理は、個人の財務管理に比べると複雑である。
おそらく個人が簿記を勉強したくらいでは難しいのではないだろうか。
だからこそ税理士を雇うことが必須になるわけだが、これらの財務管理を面倒がらずに行うことができないのであれば法人設立は難しいだろう。

法人を設立するメリット

ここまで、個人のメリットを書いてきたが、一見すると、個人にばかりメリットがあるように思えるかもしれない。
しかし、結論は法人を設立するとなった。
その理由については以下に説明していく。
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  • 短期譲渡の場合法人の方が税金が安い
  • 経費として計上できる項目が多い
  • 黒字決算を続けると、信用が増す
  • 個人の給料と関係ないため、個人の課税所得を抑えることができる
  • やる気が出る

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短期譲渡の場合法人の方が税金が安い

5年以上物件を保有してから売却をすると、個人の方が税金が安くなる。
逆に、5年以内に手放したい場合は法人の方が税金が安くなるのだ。
購入した物件を何年後に売却するのが良いかは誰にもわからない。
3年後に2000マン円で売れる物件を税金のためにあと2年保有したら、1000マン円でしか売れない。となったら意味がない。
売却するタイミングが来た時にすぐに売りに出せるような状況を作るためには法人を作っておいた方がよいと判断した。
もちろん5年以上法人で所有してしまうと、個人にした方がよかったと思うかもしれないが、5年後には収入が上がり、その数%の税金の重みが少なくなっているかもしれない。
それらを考えると、短期譲渡が有利である法人の方がメリットは大きいと思った。

経費として計上できる項目が多い

不動産は大きなお金が動くビジネスであるため、利益も大きくなりがちだ。
利益が大きくなると、その分支払う税金も多くなる。
節税をするためには、経費で落として利益を減らす必要があるのだ。
融資が必要な不動産ビジネスでは、経費の使い込みは厳禁だが、それでも経費になる項目が多いのはメリットである。
将来的に大きな利益を手にすることを目指すのであれば、経費が使いやすい法人にしておきべきである。

黒字決算を続けると、信用が増す

個人で銀行から融資を受ける場合、必要なのはサラリーマンとしての属性である。
一流企業に勤めていたり、長年、高い給料を維持している必要がある。
しかし、中小企業勤務や個人事業主の場合は信用が低くなってしまう傾向があるらしい。
そういう人は法人を作り、3期くらい黒字決算を作れば、自分の属性以上の信用度を得ることができるはずである。
個人で転職をしたり、フリーランスとしてプロジェクトを転々とするような仕事をしていても、法人への収入は動かない。
なので、私というクライアントだけを相手にする法人という人格を作ったほうが信用を得ることができ、融資が受けやすくなるはずである。

個人の給料と関係ないため、個人の課税所得を抑えることができる

サラリーマンとして年収500マン円をもらい、家賃収入も500マン円の場合、支払う税金は1000マン円に対してかかってくる。
個人の場合は累進課税のため、サラリーマンの収入と家賃収入を合算した額が多いほど、税金が高くなる。
しかもサラリーマンの給料は経費にすることができないため、家賃収入をいかにして経費で落とすかが節税の鍵になる。
一方、法人での家賃収入は個人とは合算されない。
累進課税ではないため、利益額が低くてもそれなりの税金がかかってしまうのだが、確か個人の課税所得が900マン円以上になるのであれば、法人税の方が安くなるようだ。
初期のころは法人の方が支払う税金が高くなってしまう場合もあるが、長い目で見ると法人を設立しておいた方が節税になるのだ。

やる気が出る

会社を設立するということは、その会社の社長になるわけである。(合同会社の場合は代表社員だが)
やはり社長の響きは良いものだし、やる気が出るだろう。
あとは法人化すると、後に引くのが大変になるため、最後までやりとげる意志が生まれるはずである。
この点については個人的な理由になってしまったが、多くの人にあてはまるのではないかと思っている。

最初は個人で後から法人にするのは?

1棟目は個人で購入し、慣れて来たら法人で購入していく。という計画もありだとは思う。
法人で購入を進めている間に5年の月日が経ち、個人の物件を売却すれば低い税率で済む。
しかし、私は1棟目から法人で購入を考えている。
その理由としては、
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  • 個人で購入しても法人の信用には影響しないのでは?
  • 個人所有の物件を法人に移すにはお金がかかる
  • 個人で確定申告、法人で決算を行う必要がある
  • 1棟目で失敗したらそのままフェードアウトしてしまうだろう?

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個人で購入しても法人の信用には影響しないのでは?

個人で300マン円の区分マンションを購入したとしよう。
その300マン円の価値の物件を担保に法人の融資を引くことはできるのだろうか。
そもそも法人を設立するための費用と資本金などを準備するのにまた数年かかるし、設立費用は基本的には借りることはできない。
個人で購入したという実績が法人の信用に必ずしも反映されるかどうかわからない。
そうなると、やはり法人で物件を購入し、少しでも信用をあげるべきではないだろうか。

個人所有の物件を法人に移すにはお金がかかる

個人で物件を買い進めてしまって、家賃収入が多くなってきたから法人化するというパターンはよくあるようだ。
その場合、個人の物件を法人という人が買い取る必要がある。
売却時には各種税金や手数料がかかるのである。
微々たるものかもしれないが、やはり出費しなくても良い部分は抑えたい。
物件を後から売却する必要が生まれる前に、法人で物件を買ってしまうのがよいだろう。

個人で確定申告、法人で決算を行う必要がある

個人で収入を得た場合、確定申告をする必要がある。
そして、法人で収入を得た場合、決算をする必要がある。
両方で収入がある場合はそのどちらも行う必要があるのだ。
もちろん法人からの役員報酬をもらっているなら確定申告は必要になってくるが、サラリーマン大家から始める場合は、役員報酬はゼロにして、法人からお金を出さないようにする。
そうすれば、確定申告をする必要はなくなる(はず)
経費を使う時も、個人で使ったのか、法人で使ったのかを分けないといけないし、個人で副業収入があるのはいろいろと面倒なのだ。
だから個人としてはサラリーマンの給料のみで、あとは法人の利益としてしまえば一手間なくなるだろう。
もともと個人事業主の人は、個人で物件を購入することで、確定申告一回で全て終わらせることができるから、人によるが、サラリーマンの場合は法人の方が楽だと思う。

1棟目で失敗したらそのままフェードアウトしてしまうだろう?

個人で1棟目を購入し、マイナスのキャッシュフローになってしまったとする。
そこからローンの支払いをしつつ、2棟目を購入するだろうか。
やる気がなくなってしまうのではないだろうか。
だったら、少しでも後に引けない状況を作るべきである。
法人で物件を購入して、失敗したとしても倒産させるのは簡単ではない。
それなら2棟目にチャレンジした方がむしろ楽なのではないか?と思わせるのである。
気持ちの面でも法人というのはメリットがあると思っている。

まとめ

個人から始めるか、法人から始めるかについては、いろんな意見がある。
いろんな意見があるということは、人によって答えば違くて、正解はないということだ。
だからこそ、この問題については私なりの視点から結論を出してみた。
まだ始めてもいない人の意見を真に受けてはいけないが、もし私が不動産を買い進めて、人に意見できるようになったら、この記事を参考にしてほしい。