20代で勤続年数も1年ほど。
年収も高くないし、会社のネームバリューもない。
そんな状態で不動産投資を始める方法は3つあると思っている。

  • 借り入れをせず、現金で購入する
  • 日本政策金融公庫から創業融資を借りる
  • 親からお金を借りる
  • 今までは、上の2つしか考えていなかったのだが、親からお金を借りるのもありじゃないかと思うようになってきた。

    親からお金を借りるメリット

  • 面倒な審査がなく、すぐに現金が手に入る
  • 金利をつけることで、親の利益にもなる
  • 親と一緒に不動産をやっていくことができる
  • 面倒な審査がなく、すぐに現金が手に入る

    これが一番のメリットだと思う。
    銀行に融資を依頼すると、物件価格の調査や属性審査などがあり、審査が完了するまでに数週間かかることがある。
    親からの借り入れなら、親を説得し、契約書一枚を交わすだけでお金を借りることができる。
    もちろん親への交渉というのは簡単ではないのかもしれないが、二十数年間、親との信頼を積み上げてきた結果が今回の借り入れになるわけだから、実質審査期間は二十数年という考え方もできる。
    親との仲がよい家庭で、いくらかの現金が眠っているのであれば借り入れを打診してみよう。

    金利をつけることで、親の利益にもなる

    お金を借りるということは、当然金利をつけて返さないといけないことになる。
    銀行から借りた場合はその金利は銀行の利益になるわけだが、親から借りた場合は親の利益になる。
    家庭内でレバレッジを効かせることによって、自分も親も豊かになることができるのである。
    おそらく多くの親はもう50〜60代で、年金だけでは足りないからとせっせと貯金をしているだろう。
    銀行の預金はほぼ0%であり、だからといって短期で跳ね上がるようなリスクの高い投資に手を出すこともできない。
    いかにお金を使わずに生きるかを考えていることだろう。
    そこで、息子に年利1%で貸し付ければ、銀行預金よりもはるかに多くの金利がもらえるし、そのお金を息子が頑張って運用してくれたら、みんなが幸せになれるのである。
    銀行ではなく、親へ還元するという意識を持つことで、親からお金を借りる罪悪感も薄れてくるだろう。

    親と一緒に不動産をやっていくことができる

    定年を迎えると、親は暇になる。
    そこで、一緒に不動産を経営していくことができれば、少しはボケ防止にもなるだろう。
    お金を借りつつ、労働力も借りてしまうことで、1人で事業を進めるよりも大分楽になるだろう。

    親からお金を借りるデメリット

  • 自分で物件の調査やリスクを審査しないといけない
  • 貸し倒れのリスクがある
  • 自分で物件の調査やリスクを審査しないといけない

    銀行からの審査がないのは大きなメリットであるが、親からお金を借りると、どんな物件でも借りることができてしまうというデメリットもある。
    銀行は物件に収益性がないとか、収入が安定していないことを懸念しているわけで、それは不動産投資で失敗しないよう、リスクを抑えてくれているのである。
    銀行からお金を借りることができないから、親に借りるというのは、親にリスクを持ってもらっているということである。
    もし親からお金を借りるのであれば、物件の調査や賃貸需要、適切なリフォームなどを見極めなければいけない。

    貸し倒れのリスクがある

    親からお金を借りて、もし不動産投資に失敗してしまうと、親がせっかく貸してくれた現金が水の泡になってしまう。
    それこそ親の老後は絶望的である。
    また稼げば良いのは確かなのだが、親としては、しっかりと金利が上乗せになって返ってくると思っているから、不安になるだろう。
    給料から手出しをしながら返すことになると思うが、再起するのに時間がかかる。
    日本政策金融公庫であれば、無担保で貸してくれたりもするから、貸し倒れ時のリスクは少なくなるだろう。
    お金の貸し借りには必ずリスクが伴うことも承知しておかなければならない。

    親からお金を借りて不動産投資を進めていく流れ

    親は銀行のようにいくらでも現金があるわけではないから、借りられる上限額もある。
    仮に親が貸してくれる上限額が300万円だとして、シミュレーションをしてみよう。

  • 自己資金:300万円
  • 親からの借り入れ:300万円(10年1.0%)
  • 1軒目に500万円以内の築古戸建を購入

    親からの融資を使っているため、金融機関には頼らず、キャッシュで購入する。
    500万円以下の築古戸建を購入し、リフォーム代は100万円以内に抑える。
    家賃は5万円くらいで、実質利回りは
    60 ÷ 600 = 10%となる。
    決して良い数字ではないが、実質利回りでの計算であるし、悪くないだろう。
    親への毎月の返済額が26,281円であるから、手残りは、約20000円である。
    毎月18万円ずつ貯金をしていきながら、家賃も積立てていくと、毎月20万円の貯金をすることができる。
    ここで、大事なのは実質借金なしの物件を手に入れたことであり、2軒目からは1軒目を担保にしてお金を借りやすくなる。

    1年後に日本政策金融公庫からお金を借りて、物件購入

    毎月20万円を1年続ければ240万円貯めることができる。
    そのうちの200万円を頭金にして、1軒目を担保に入れることで、日本政策金融公庫から2000万円ほどの融資を引くことを目指す。
    2000万円の物件価格と諸経費+リフォーム代200万円で木造アパートを1棟購入する。
    ここまでくれば実績も十分になってきて、銀行からの融資や不動産投資のやり方などもつかめてくるだろう。

    家賃の再投資を続けて雪だるまを大きくする

    目標はひとそれぞれだが、目標に届くまでは家賃を次の物件購入に向けて再投資していく。
    親に借りて買った物件がどんどん大きくなっていくのである。
    こうなれば、親への返済が滞ることもないし、徐々にお金に余裕が出てくる。
    最初の融資を通すという難関を簡単に超えることができる家庭内レバレッジというのも方法としてはありだろう。