都内に賃貸物件を借りると毎月8〜10万円くらいはするだろう。
地方に物件を借りればそれが4〜6万円くらいにまで下がる。
しかし、物件を購入する方が安くなるのだ。
35年ローンを組むことで、毎月3万円くらいの支出で大きな一戸建てを買うことができる。
こうして多くの人は、郊外に新築を買ってしまうのだが、それは間違っている。
確かに郊外に新築物件を立てれば、毎月8万円くらいの支払いで済むかもしれない。
それなら賃貸よりも買ってしまった方がお得ではないだろうか。
そうではないのである。

新築物件の罠

賃貸よりも買ってしまった方がお得なら良いじゃないかという意見。
一見するとまともに思えるが、全くもって違うのである。
まず、35年間同じ場所に住むと言い切れないだろう。
そしたら、家は売ることになるが、新築物件の場合は建築費や新築プレミアムがかかっているから、購入時よりも高く売れることはまずない。
そうなると、引っ越しをしたのにプラスしてローンを支払わないといけなくなるのである。
仮にローンを払い終わったとしても、固定資産税や修繕費がかかってくる。
マイホームは誰かに貸さない限り、資産にならないのである。
仮に新築物件が欲しいのであれば、自分で住むのではなく、誰かに住まわせる用の収益物件にすべきである。
もしくは資産を築いてから、キャッシュで購入するなど、ギリギリの家計でやりくりすべきではない。

マイホームを買うなら、格安の中古

マイホームがどうしても欲しいなら、相場より安い中古物件を買うべきである。
先ほどの、引っ越しをする場合を考えてみよう。
相場より安く購入しているため、売却時には購入時よりも高く売れる。
もちろん物件取得のための諸経費や金利があるから、プラスになるとは限らないが、プラマイゼロで売却できるだろう。
そうすれば、マイホームに住んでいた期間は家賃がタダであったことになる。
簡単に計算してみよう。
物件価格;800万円
金利;100万円(35年)
諸経費:100万円
マイホームに対して支払う金額は1000万円となる。
相場が1100万円の場合、100万円の諸経費がかかったとしても1000万円が手元に戻ってくる。
その1000万円で残りのローンを支払ってしまえば、残債はゼロになるのである。

最近話題になったフラット35事件

引っ越しをするときに、マイホームを賃貸に出して家賃を得て住宅ローンを返済するというのは、基本的に禁止されている。
もし融資元にバレてしまうと、一括返済を求められるから注意が必要だ。
しかしながら、「フラット35」と呼ばれる住宅ローンでは、支払いがキツイなら賃貸に出しても良いということになっていた。
このフラット35を使って、わざと賃貸に出し、不動産投資を勧めたのが問題になったのである。
フラット35ではあくまで、自分で住むつもりだったが、ローンが払えない、もしくは転勤になってしまったから家賃でローンを返済したい人のための救済策であり、初めから賃貸に出すことは認めていない。
ただ、実際に一定期間自宅として住み、その後自宅を賃貸に出すことはありなのである。(よほどわざとらしくなければ)
どのくらいの期間住めば良いのかとか、どんな理由なら良いのかについては言及されていないため、まずは自宅として利用するということだけ守っておき、なぜ継続して住むことができないのかを明らかにしておけば問題ないだろう。
もしバレるのが怖いようなら、住宅ローンではなく一般のアパートローンに借り換えてから賃貸に出すという方法もある。
繰上げ返済がどのくらいできるのかわからないし、アパートローンの融資が降りるのかはわからないが、一つの手段ではある。
定住できないことも考えると、新築マイホームに依存せずに、売却や貸し出しといった出口戦略も考えておくべきである。

不動産投資初心者にも中古物件が向いている

不動産をこれから始めるという人は、新築ではなく、中古のマイホームを買うべきである。
家は人に貸すためのものというマインドが必要というのが1つ目の理由だ。
さらに、相場より安い物件を買うことで、目利きができるようになる。
中古物件を自分で直しながら物件価値を上げていくことで、リフォームの練習にもなる。
自分で住みやすいと思う家なら、誰かが住みたいと思うはずである。
だからこそ、中古物件を購入すべきなのである。

まとめ

通常のアパートローンの融資が通りにくい人でも、住宅ローンなら比較的通りやすいし、金利も安い。
賃貸目的というのを全面に出してはいけないが、引っ越したくなったら賃貸に出すか売却をするという出口戦略は持っておくべきである。
マイホーム購入も不動産投資も同じ物件購入であるから、金銭的なメリットや出口を見据えた計画が必要なのである。