持ち家、賃貸問題に決着をつける

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持ち家か賃貸か問題については、圧倒的に賃貸で結論づけたい。 持ち家ならアパート1棟買うか、中古戸建を買うべきで、新築マイホームを建てる理由はほとんどない。(うまいこと考えればある)
というツイートをしたんだけど、たまーに議論になるこの問題について、賃貸の方が良いという結論を出してみたわけである。 とはいえ、持ち家の方が良いという意見を持っている人もいるから、どちらの意見も尊重しつつ、偏らないように論理的に賃貸派であることを結論づけていこう。

持ち家派の意見

なぜ持ち家の方が良いのか。 それは自分の所有物になるからである。 どうせお金を払うんだったら、払い終わった後に自分の物になるマイホームを買ってしまった方が良いじゃないかという意見である。 仮に家賃10万円の賃貸に35年住むのと、マイホームの35年ローンを毎月10万円払い続けるとしよう。 35年後には賃貸派には何も残らないが、マイホーム派には自分の家+土地が残る。 これは明らかにマイホームの方が得である。という意見である。 他にもローンの方が毎月の支出金額が安くなると考える人もいる。 賃貸だと毎月10万円だったが、マイホームのローンは毎月8万円で良いとなると、毎月2万円分生活が楽になる。 確かにこれも一理ありそうに思える。 このような立派な意見がマイホーム派にもあるということを理解しつつ、賃貸派の逆襲を進めていこう。

賃貸派(私)の意見

まず、マイホーム派を批判しておくと、前提条件がおかしいと思っている。 毎月の家賃10万円を35年払うというのは、賃貸の場合、1回も引越しをせず、部屋の広さも変わらないことになる。 2年ごとの更新料も支払うため、家賃に上乗せでいくらかかかってくる。 賃貸派が支払う家賃というのは、独身の頃は6万で、子供ができたら15万、というように人生のイベントによって変わってくるものなのである。 マイホームはほぼ固定だが、賃貸はあくまで変動するという違いがあるため、前提条件が合わなくなる。 マイホームの批判を入れたところで、賃貸のメリットを挙げていこう。

移動が自由になる

賃貸の場合、引越しが自由である。 若い頃は東京に住み、子供は海外で育て、老後は田舎で暮らす。という時期によって住む場所を自由に変えることができるというのが大きなメリットだ。 現代はIT技術を使えばどこにいても仕事はできるし、海外に暮らすというのも珍しくはない。 家が気に入らなければ引越せるし、お隣さんが変な人だった場合も出て行けば良い。 近隣との関係も希薄になってきている現代だからこそ、遊牧民のような生活が成り立つようになってきているのである。

部屋の広さを自由に変えることができる

現代は不要な物をシェアしていくシェアリングサービスが流行っている。 家に関してはAirbnbに代表される民泊というシェアリングサービスが流行っている。 とはいえ、できれば不要なスペースは作らない方が良いに決まっている。 貸し出すにもコストがかかるからだ。 独身時代はワンルームで十分だし、同棲・結婚をしたら部屋を増やし、子供ができたらさらに広い部屋に引っ越す。 子供が大きくなって、家を出ていったらまた小さな家に引っ越す。 というように、一緒に生活する人数によって家の大きさを変えることができるのだ。 マイホームの場合、拡張はできてもわざわざ狭めることはできない。 無駄なスペースが生まれてしまうわけだ。 結果的に無駄に高い家賃(ローン)も払うことになり、賃貸に比べて生涯で支払う家賃は高くなるだろう。

修繕費や固定資産税がかからない

マイホームを持つと、ローンを払い終わったとしても、修繕費や固定資産税を支払うことになる。 結局支払いが終わることがないのだ。 それに比べて、賃貸は修繕費や固定資産税は、家賃の管理費以外にはかからない。 家賃よりローンの方が支払う額が少なくなったとしても、より長い目で見るとマイホームの方が長い期間お金を支払うことになるわけである。

マイホームを買うなら中古にするべき

マイホームをいきなり新築で建てるのはおすすめしないが、どうしても賃貸が嫌な人は、中古の戸建を購入すれば良いと思う。 中古の戸建を買い、そこに住みながらリフォームをしてくのである。 確かに最初は汚い部屋だし、リフォームは重労働になるかもしれない。 それらを乗り越えられる人なら中古戸建を買って、リフォームしながら住もう。 中古戸建のメリットはただ安いというだけではない。 リフォーム後の戸建は貸し出すことができるのだ。 そのため、リフォームが終わり次第、また違う中古戸建を探してそこに住み、前の戸建は賃貸に出してしまう。 いわゆるヤドカリ方式である。 この方法だと綺麗な家に住むことはできなくなるが、賃貸と同様に住む場所や広さを選ぶことができるし、リフォーム技術も身につく。 リフォームに疲れてしまったらそこに住み続ければ良いし、引越しをすればするほど家賃収入が増えるという特典付きだ。 物件探しやリフォームは大変だがやる価値はあると思う。

新築を建てるならフラット35を使う

賃貸も中古もやだという貴族のような贅沢を言っている人にも一応道は残されている。 それが、フラット35を使ったマイホーム建築である。 通常通り土地を買って、そこに新たに家を建てるまでは一般の新築と変わらない。 変わるのが、フラット35というマイホームローンである。 35年間固定金利であるから、金利の上昇に怯えることなく計画が立てやすいというメリットもあるが、一番のメリットは賃貸に出すことができるということである。 説明しておくと、一般の住宅ローンで購入した住宅は賃貸に出すことができない。 もし賃貸に出してしまうと、ローンを解約させられることもあり、せっかくの新築を売りに出すか、ローンの残債を一括返済しなければならなくなる。 しかし、フラット35は止むを得ずマイホームに住めなくなってしまった人がいるというテイで、賃貸に出すことをOKにしているのである。 だから、フラット35で新築を建て、数年は自分で住んで賃貸用ではないことをアピールしつつ、引越しをするときは賃貸に出すことができる。 つまり、新築を持ちながらも自由に引越しをしたり、家を変えることができるのである。 マイホームを購入する人はおそらく不動産の知識がそこまで豊富ではない人もいると思うから、このフラット35を使った不動産賃貸は上級者向けであるといる。 もっと入念に計画を練る必要があるし、知識を身につける必要もあると思う。 それでも新築が欲しい人は試してみる価値はあると思う。

最後に〜いけないのは自分用の新築マイホーム〜

持ち家を頭ごなしに否定するつもりはない。 いけないのは、自分のためだけに新築のマイホームを建てることである。 これから働き方が自由になってくる中で、1つの拠点だけに構えてしまって、そこから動けなくなるというのはリスクが大きいと思う。 マイホームは魅力でもあるし、おそらく子供にとっては生まれ育った思い出の地にもなるだろう。 しかし、これから生まれてくる子供はグローバルの世界で戦わなければいけない。 地元の懐かしさだけに浸っているだけではなく、全国各地を巡り、海外にも出て行くくらいのグローバル化が必要だと思っている。 そういった移動の自由さを考えると、マイホームより賃貸となってしまうのだ。 マイホームを持ちつつも賃貸に出しながら引越しをしていくというプランも提示したが、私が懸念しているのはマイホームだけに住み着くことであり、移動さえできれば持ち家は資産になりうると思っている。 これらのプランは序の口でしかないし、不動産投資家はもっといろんなプランを練りながら住宅と生活のバランスを取っている。 不動産が素人であっても、自分の身を守れるだけの知識は身につけておくべきであるだろう。