早めにキャッシュフローを作ることを優先する

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不動産投資を始めるなら 300 万円貯金しろと言われているが、年間 100 万円貯めたとしても 3 年かかる。
3 年間もひたすら勉強の日々はさすがに辛いだろう。
多少の失敗をしてもいいから早く一つ、物件を買いたいと思ってしまうのではないかと思う。
そこで、100 万円くらいからできる不動産投資の始め方を思いついた。
100 万円なら、毎月 10 万円なんとか貯金することができれば 10 ヶ月である。
10 ヶ月ならちょうどよい勉強期間なのではないだろうか。
1 つ目の不動産は中古戸建にするべき

100 万円でボロ戸建を購入する。

まずは何とかしてオンボロの戸建を諸経費込みの 100 万円以内で購入する。
ここのハードルが高いんだよ〜と思うかもしれないが、良い物件は初心者には回ってこないから、何とか自分で探し出す必要がある。
地元ではないけど通える範囲の地方にも目を向けて頑張って探してみよう。
持ち金のほとんどを使ってしまうことになるが、ここではまだ融資を引くことはない。
というか、100 万円ぽっちの貯金額ではおそらく融資を引くのは難しいだろう。

リフォームローンを借りる

オンボロ戸建であるから、当然リフォームが必要になる。
セルフリフォームのある程度は必要だが、おそらく水回りなど自分ではできないところのリフォームもあるはずだ。
リフォームを外注するために、ここで融資を引こう。
100 万円で買った物件の積算価格が 100 万円以上であれば、100 万円ほどの融資を引くことができるだろう。
もし自己資金があるところをアピールしたいのであれば、見せ金として親から一時的にお金を借りよう。
使わずにすぐ返すといえば、かき集めることは可能だろう。

ボロ物件を再生する

まずはセルフリフォームをしつつ、自分ではできないところを業者に頼もう。
リフォームしている間は入居者がつかないから、借りたお金は給料から返していくことになる。
本業も頑張って続けよう。

入居者をつける

リフォームが終わったら、入居者をつける。
どうやってつけるかについては、10 ヶ月勉強してきたからある程度わかっているはずだ。
不動産業者を回って入居者をつけてもらおう。

家賃が返済額を上回るようにする

家賃が 50000 円で貸し出せたとしたら、返済額は 30000 円以内に抑えたい。
100 万円を 5 年返済、金利 2・0%で借りることができれば、月々の返済額は 17000 円である。
33000 円のキャッシュフローが生まれるようになる。

貯金は続ける

キャッシュフローと今までの貯金も継続することで、10 ヶ月で 133 万円貯めることができる。
物件を担保にいれて、頭金で 100 万円いれれば、融資が引けるようになるかもしれない。
物件を 300 万円で売却し、その 300 万円+ 133 万円を頭金にして融資を引くこともできる。
そこからは投資家としての腕が試されるところではあるが、早めに一歩踏み出すことも可能なのだ。

貯金しながらすぐに始めよう

300 万円をすでに持っている人は問題ないが、これから貯金をして不動産投資を始めようとしている人は、今ある資金でも何とか始めることができないかを考えてみよう。
少なくとも、3 年後に貯金が貯まったら始めるのではなく、1 年くらい経ったら買うつもりで物件を探していこう。
そこから 2 年間良い物件に出会えなければ仕方ないのである。
急いで買えというわけではないが、急いで買える状態にしておけ、と思っている。
私も今の状態からどのように物件を買い進めていくかを計画し、すぐにでも買える状態になるつもりである。