最初の一件だけは個人で買い、その後法人化する計画

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1 件目に個人で買うか、法人で買うかを何度も悩んでいる。
不動産 1 棟目を法人で買うか、個人で買うか
法人で買う方が良いという結論が出たのだが、やはり1 件目だけは個人で買う方が良いのかもしれないと思った。
優柔不断なのではない、常に知識をアップデートしているのだ。
1 件目に買うのは中古の戸建という意見は変わっていない。
1 つ目の不動産は中古戸建にするべき

1 件目からの家賃収入を経費として使ってしまう

家賃収入を使わずに次の物件購入費に充てることで、複利の力を使うことができるようになる。
この方法は不動産投資を成功させるのに必須の条件であると思う。
しかし、この個人で購入した中古戸建からの収入は経費として使ってしまおうというのが私の意見だ。
個人で得た家賃収入には当然税金がかかる。
仮に毎月 5 万円の家賃収入を得た場合、年間 60 万円に対して 20%ほどの税金がかかってくる(会社員給料額による)。
会社員の給料が 440 万円、年間家賃 60 万円とすると、年収は 500 万円であり、手取りは 400 万円となる。(税率 20%の単純計算の場合)
毎月の支出が 20 万円とすると、年間 240 万円となり、手残りは 400-240=160 万円となる。
支出 20 万円のうち、5 万円を経費として使うとどうなるだろうか。
家賃収入は経費で利益ゼロになるから、年収は 440 万、手取りは 352 万円。
毎月の支出は 15 万円、年間 180 万円となり、352-180=172 万円となる。
12 万円得することになる。

楽天銀行+楽天ゴールドカードでポイント+ 2 倍

これは私事になるが、現在給料を UFJ 銀行に振り込んでもらっていて、メインカードは楽天カードを使っている。
このままだと、ポイント還元率は 1%である。
家賃収入を楽天銀行に振り込んでもらい、楽天ゴールドカード(年会費 2000 円)を作ると、経費の分はポイント還元率 3%となる。
年間 60 万円使うとすると、600000×0.02(プラス分)=12000 となる。
年会費 2000 円を引いても 1 万円のポイントがプラスされる。
節税の 12 万円に 1 万ポイントがプラスされるのである。

貯金スピードを高め、法人を設立する

ガソリン代や書籍代などは全て家賃収入でまかなうことで、給料にはほとんど手をつけなくなる。
貯金スピードも早まるわけである。
そうして短期間で貯めたお金を資本金にして法人を設立することができる。
個人購入した物件を担保にしたり、実績として残せないというデメリットはあるが、経費として使う分くらいの家賃収入は個人で得ておけば節税になるのである。
ただ、2 件目からは個人で買う必要はないと思っている。
家賃収入が 10 万円になったとしても、そこまで経費で使うことはないからだ。
できれば法人で家賃を得て、実績を作りたいと思っているため、個人で得る家賃は最低限経費として使う額で十分である。

法人の手続きをしながら不動産を行うのはハードルが高い

法人で物件を買いたいのは山々なんだが、初めて物件を購入する際にはいろんな契約や手続きを行わなければならない。
ただでさえ不動産のことで頭がいっぱいなのに、法人のお金の管理や税金の管理も手がけないといけないのは労働力が足りなくなる。
まず個人で買うことで、不動産ビジネスの流れを掴むこともできるし、一度確定申告をすると、経費での落とし方も見えてくるだろう。
まずは不動産ビジネスに労働力をフル活用し、落ち着いてきたら法人を設立すれば良いと思った。

法人を設立すると後に引けない

法人を設立した後に不動産に失敗すると、大変である。
個人から赤字分の補填を行い、税理士報酬や住民税均等割の支払いがあり、倒産の手続きも面倒である。
1 件目を黒字にしてから法人化することで、2 件目以降の黒字達成確率の増加や失敗時の手間を省くことができるだろう。

消費税関連などもあるかも

売上が 1000 万円を越えると消費税がかかってくるのだが、個人と法人で売上を分けることで、1000 万円に届かないようにしやすくなる。
個人で売上を上げていき、1000 万円超えそうになったら法人化してリセットするという方法もある。
売上を分割するメリットがあるから、まずは個人で始めるというのもありな選択肢なのである。

まとめ

不動産に関していろいろ勉強しているが、法人を設立してすぐに良い物件が見つかるとは限らないし、良い物件を見つけてから法人化するのでは遅いとも思う。
法人を作るための勉強に追われて、肝心の不動産にベクトルが向かなくなっては意味がないので、まずは不動産に 100%の労働力を投入していきたいと思ったわけである。