民泊ビジネスに参入するのはむずかしいかもしれない

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都内で会社員をしているのだが、いつか不動産投資を始めたいと思っている。
そのための経験として、まず都内で民泊を始めようと思っていた。
計画としては、

  • 都心にワンルームを借りる
  • 平日は住む
  • 休日は実家(都内から2時間くらい)に帰る
  • 会社から実家までの交通費をもらう(3万円)

これらのスキームを組めば、週末だけ民泊で貸し出し、さらに会社から交通費の 3 万円をもらうことができるようになる。
会社からの交通費はグレーゾーンだと思われるかもしれないが、住民票を実家に移せば問題ないはずだ。
偶然彼女が東京に住んでいるから居候している場合と変わらない。
来たる日に向けていろいろと調べていたのだが、どうにも民泊ってのはハードルが高いようだ。
というわけで、民泊を始めるまでのハードルについて紹介していく。

届出が必要

ご存知かもしれないが、2018 年 6 月 15 日より、民泊新法という法律が制定された。
この法律は民泊を取り締まるもので、民泊を始めるには宿泊業の届出が必要になる。
届出をするだけなら簡単なのだが、住んでいるマンションのオーナーにまずは許可をもらわなければならない。
しかもそのオーナーが区分マンションとして 1 部屋しか所有していないオーナーだった場合、マンション全体を管理する管理組合に許可をもらう必要がある。
そのマンションの規模にもよるが、多くのトラブルを避けたいという理由で、なかなか許可はもらえないと思われる。
そもそも都内のマンションなら民泊なんかしなくても入居者が入るから、わざわざ民泊を許可してしらない人を出入りさせるメリットなどないのである。

初期費用がかかる

通常のマンションなら敷金 1 ヶ月・礼金 1 ヶ月くらいだろう。
しかし、民泊物件は敷金 2 ヶ月・礼金 2 ヶ月の 4 ヶ月分のところが多かった。
仮にワンルームマンションが月額 10 万円だとすると、初期費用で 40 万円。
さらに、引っ越し代や届出など各種費用もかかる。
そもそも民泊には最低限必要な設備が定められている。
確か、冷蔵庫・キッチン・ベッドなどなどあった気がする。
さらに高評価をもらうためには TV・DVD プレーヤー・ソファー・アメニティなどのグッズも必要になる。
評価が下がると部屋を選んでくれる可能性も下がるから、最大限のおもてなしが必要なのである。
初期費用だけで 50 万円以上+いろいろな手間が発生すると考えると、割に合うとは言えない。

年間 180 日までしか貸し出せない

これは民泊新法で定められたことなのだが、日本で民泊ができるのは年間 180 日までなのである。
これは民泊でビジネスをしようとしている人をぶった切っている法律である。
今回の私の計画だと休日のみだから、年間 100 日くらいの貸し出しになる。
ただ、オリンピック中などの儲け時は実家に帰って、全日貸し出そうとかも計画していたため、この 180 日規制にぶつかる可能性もある。
ここは民泊を始める人にとって、とても大きな壁になるから気をつけたい。

これから法律が変わるかもしれないリスク

不動産投資は法律が制定されて何十年と経っているから、今から大きな法律の改定は起きないと思っている。
もちろん改定はあるだろうが、想定内の範囲での改定にとどまるだろう。
しかし、民泊というビジネスは新しいビジネスであるため、まだ法律が定まっていない。
民泊新法では 180 日規制とか届出必須とかの法律が定まったが、これは今後大きく変わる可能性がある。
100 日までしか貸し出せないならもっと厳しくなるし、届出を出すには資格が必要とかになると、手間が 1 つも 2 つも増える。
そうした法律改定のリスクは避けられないため、民泊ビジネスで儲けようとするのは非常に困難であるのだ。

どういった人が民泊ができるのか

ここまでがんじがらめにされて、一体どのような人がこの民泊に参入することができるのか。
これは、良い立地に持ち家があって、スペースが空いている人である。
例えば、東京に家を所有するおじいさんがいたとする。
子供も孫も大きくなって、1 人で家を持て余している。
そんな時、東京オリンピックが行われるというニュースを聞いた。
おじいさんは Airbnb に登録をして、時間があるときに外国人向けに空いている部屋を貸し出したのである。
家も賑やかになり、楽しい生活をおくることができるようになった。めでたしめでたし。
このようなパターンである。
つまり、ビジネスで民泊をやるのはほぼ禁止されているのである。
東京のホテルが足りないから、空き部屋がある人は貸し出してねってことなのである。

若者がこれから民泊を行うためには

東京に家を持っていない若者は民泊に参入することができないのだろうか。
いや、そんなことはない。
手段としては、民泊が許可されている広めの物件を借りることである。
そこに本人が住みつつ、貸し出すという形の民泊であれば可能だろう。
例えば、3LDK で家賃が 20 万円のけっこう豪華な部屋を借りたとする。
そのうち一部屋を 1 日あたり 5000 円の利益が出る計算で 180 日貸し出す。
そうすると、年間家賃が 240 万円。
家賃収入は 90 万円。
差し引き支払い額は 150 万円である。
これは月額家賃に換算すると、12.5 万円である。
12.5 万円で家賃 20 万円の部屋に住めるなら良いと思わないだろうか。
しかも他人を泊めるのは毎日ではなく、2 日に 1 回である。
この方法はもちろん莫大な初期費用がかかるが、それでも長期で貸し出しを続けることができればノウハウが貯まり、1 日あたりの利益を増やすこともできるだろう。
本人が不在の日は 3LDK を丸々貸し出せるようにし、さらに高い宿泊費を出すこともできる。
そうした知識と経験を活かし、できるだけ低リスクで法律と戦うことができれば民泊の道は開けるのではないだろうか。
私の場合、ここまで考えた結果、やるに値しないと判断している。
もっと勉強すれば良い計画が思いつくのかもしれないが、私の場合、都心に割と近い実家という物件を保有しているので、そこまで都内での民泊にこだわるつもりもなく、ただお小遣いが稼げればいいなと思っただけである。
これだけの壁を乗り越えて民泊を始めるくらいなら、ブログを頑張って書いて、月 5 万円くらいを手にした方が良いと判断した。
ブログや不動産などの代表的な副業だけでは物足りないという人は民泊の可能性にかけてみるのもありだとは思っている。