減価償却期間終了後の戦略

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木造築古アパートを購入した場合、減価償却できる期間は 4 年である。
4 年間は返済の元金よりも減価償却費の方が高くなることが見込めるため、キャッシュフローが出やすく、赤字になった部分はサラリーマンの給料と損益通算して、節税することが可能だ。
しかしながら、5 年目からは、減価償却期間が終了するため、家賃にして税金がかかってくる。
さらに、元利均等返済の場合、年を追うごとに返済額に対する元金の比率が高くなるため、経費にできる金利分も縮小される。
こうなると、5 年目から急にキャッシュフローが厳しくなってしまう。
どのように対策すべきだろうか。

貯まったキャッシュで次の物件を購入する

4 年目までは税金が少ないということだから、その分現金がたっぷりあるはずだ。
その現金を使わずに 4 年間貯めておき、次の物件の頭金にするのである。
頭金を多めにいれることで、返済額が少なくなり、4 年間は減価償却で赤字になるから 1 棟目との損益通算で節税ができ、5 年目以降でも減価償却費がなくなってもキャッシュフローが出てくるようになるはずだ。
もし 2 棟目もキャッシュフローに厳しいようなら、3 棟目、4 棟目と繰り返していき、キャッシュで物件を購入するくらいにまでなれば、返済がなくなるから、空室にならないかぎりはキャッシュフローが生まれるだろう。

6 年目以降に売却する

5 年目からキャッシュフローが厳しくなるが、元金比率がまだ高いからなんとかプラスのキャッシュフローになるだろう。
そして 6 年目になったら、物件を売却するのである。
売却益に対しては税金がかかるが、長期売却のため 20%の税負担で済む。
残った利益で残債を返済すれば、いくらかのキャッシュが生まれるだろう。
気をつけないといけないのが、高く売れなかった時のことである。
購入時に高利回りであり、内装を整え、常に満室にしておかないと高く売ることはできないだろう。
売却時の利益も想定しながら物件を購入していかないといけない。

個人で借金するのはおすすめしない

今まで 1 棟アパートの話をしてきたが、個人ではなく法人で買うべきだ。
1 つ目の理由としては、会社員の給料と家賃の総額が 1000 万円を超えると税率が法人を上回るからである。
また、売却をした際の売上が 1000 万円を超えると消費税もかかってくる。
個人だと経費として使える範囲も狭いし、給料と不動産収入の区別がつかなくなる危険性もある。
2 つ目の理由としては、融資をする時に代表者を自分にすることができるからである。
法人という人格を持って融資を受けるため、自分を保証人にして、購入予定の物件を担保に入れればフルローンを引くこともできるかもしれない。
親や実家に頼ることなく自分で融資を引くことができる可能性が高まるのだ。
3 つ目の理由は、所得を分散できるからである。
法人の利益が出すぎてしまった場合、扶養に入っている配偶者や親に役員報酬を渡すことで、節税が可能になる。
個人だと稼いだ家賃は自分のものにしかならないが、法人なら複数人を役員にして所得を分散することができるのである。

個人なら無借金で

個人なら手軽に買うことができるし、会社員の場合は損益通算することもできるメリットがある。
そのメリットを最大限に生かすには、中古の戸建などを現金で買うことである。
ローン返済がなければ、基本的に赤字になることはないし、入居者が決まらずに赤字になったとしても損益通算することができる。
4 年分の減価償却費をフル活用する方法を計算してみよう。
400 万円の物件(建物部分 200 万円)
築 30 年木造
家賃月額 4 万円(年額 48 万円)
建物部分を 4 年で償却するから、毎年の減価償却費は 50 万円。
年間家賃が 48 万円だから、2 万円の赤字になる。
会社員の給料から 2 万円を引くと、少しだけ節税になる。
他にも設備費用や取得費用なども経費になるから、1 年目は大幅に赤字が出るはずである。
5 年目以降は減価償却費が使えないが、家賃 48 万円から固定資産税を数万円引いた 40 万円から税金が引かれる。
手残り 30 万円だとしても、そこからローン返済などはないから、丸々 30 万円がキャッシュフローとなるのである。
中古の戸建はキャッシュの貯蓄や空室のリスク、リフォーム代などデメリットもあるが、売却を想定せずに半永久的に土地を持っておくことができるメリットもある。
もし不動産の規模が拡大していき、会社員を辞めることになると、個人でローンを組むのが難しくなり、個人で物件を所有するメリットは少なくなる。
長期で持ってもローン返済や固定資産税もほとんどかからない戸建を個人で持ち、ローンを組んで規模を拡大していくアパート経営などは法人でやるべきだ。

まとめ

最初はリフォームの練習をするために戸建の物件を住宅ローンで購入しても良いかもしれない。
500 万円の 35 年ローンなら月額 15000 円くらいである。
区分マンションの管理費だと思えば、手出しはほとんどかからず、キャッシュも残る。
リフォームの練習ができた段階で、2 つ目の戸建を買ったり、実家に戻ってマイホームを賃貸に出しても良いだろう。
個人の場合はなるべく堅実にいき、法人設立のための資金を貯めたり、準備をするべきである。