1つ目の不動産は中古戸建にするべき

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不動産に関しては何回か書いていると思うが、その後もいろいろと知識を仕入れ、1 軒目にどのような不動産を買うべきか、結論を出した。
タイトルにもある通り、中古(ボロ)戸建を買おうと思う。
なぜボロ戸建を買うべきなのか、その考えについてまとめることにする。

ボロ戸建を買う理由

ボロ戸建を法人で現金買いするつもりであるが、その理由は以下の通り。

  • 借金をせず購入することができる
  • リフォームや管理などを一通り学ぶことができる
  • 土地も手に入るため資産になりやすい

借金をせず購入することができる

不動産初心者にとって、借金をするというのは非常に怖い選択である。
もし入居がつかなければ借金でクビが回らなくなる可能性があるからだ。
もちろん最悪の事態も想定して融資をつけるわけだが、初心者には最悪の事態がわかっていないこともあるだろう。
私もいくら考えてもやったことがないから、最悪の事態というのがよくわからない。
そして、どこをリフォームし、どのように入居付けを行えば良いのかというノウハウも知識でしかない。
初心者はまずおもちゃの物件で遊ぶように行うべきだと思うのだ。
野球であればいきなり硬式球でやるのではなく、軟式球、もしくはカラーボールから始めるようなものだ。
とにかく傷を負わないような物件から買ってみるべきなのだ。
そうなると現金で買える物件ということになるが、普通のサラリーマンならボロ戸建か区分マンションになるだろう。
区分マンションの場合、修繕積立や管理費がかかるため、空室の場合でもお金を支払わなければいけないのだ。
もちろんボロ戸建の場合も固定資産税を払わないといけないが、管理費に比べると少ない金額である。
借金をせずに購入することができる物件として、まずはボロ戸建を選ぶべきだと判断したのである。

リフォームや管理などを一通り学ぶことができる

ボロ戸建は、ボロいわけであるからリフォームが必要になるだろう。
リフォームの経験しておくべきだと思っている。
不動産投資を行うにあたって、リフォームというのは必ず必要になってくる。
その際にどのくらいの金額でリフォームができるのか、その相場を知っておくことは重要だと思うのだ。
さらに、もしマイナスのキャッシュフローが膨れ上がり、リフォーム代の捻出すら厳しいとなった時に、自分で労働力を投入することができるというのはリスク回避にも繋がる。
まずは、不動産投資に必要な能力であるリフォームをやってみるべきなのである。

土地も手に入るため資産になりやすい

区分マンションの場合、手に入る土地は少しだけである。
6 戸のアパートの一室なら 6 分の 1 となる。
しかし、ボロ戸建なら 100%自分の土地が手に入る。
これは固定資産税が増加してしまうものの、融資を受ける際の担保になる。
土地と建物、そして毎月の家賃(現金)を保有した状態であれば、銀行からの融資もつきやすくなるだろう。
法人で購入するというのも、法人で早くから実績を作るためであり、その実績をもって 2 軒目以降につなげていくのである。

まとめ

1 軒目はとにかくリスクを抑えて経験するというのが良いだろう。
2 軒目からはキャッシュフローをもっと意識したり、作業の外注化や融資のつけかたなどを学んでいけば良い。
一度に全てを学ぶのは大変なので、できるだけ少ない知識とリスクで一通りの経験が積める物件を買うのが良いと思った。
そう考えると、まず 1 軒目にはボロ戸建を購入するべきなのである。