1棟あたりの戸数は少なめの方が良い

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1 棟アパートを購入するときに気にするのは、価格や利回り、築年数だと思うが、その戸数にも注目しないといけない。
私が見ているのは地方の築古木造アパートであるが、その戸数は少なめ、だいたい 4 戸くらいが良いと思っている。

戸数が少ない方が長く住む

戸数が少ないということは、部屋が広いということ。
部屋が広いということは、ファミリーやカップルなど、複数人で住む人向けということになる。
一般的に複数人での居住というのは、引っ越しまでの期間が長くなる。
子供の学校や両親の仕事を変えるのが難しいからだ。
引っ越しの回数が少ないということは、2 年後の更新料の取得、清掃回数の削減、入居時の仲介業者への広告料の支払いが少なくなる。
逆に 8 戸以上のアパートだと 1DK で単身者向けということが多い。
田舎の単身者というのは、学生、単身赴任の人が多く、卒業や結婚、転勤などですぐに退去してしまう。
そのため、手間が多くかかるということになる。
もちろん、少ない家賃で多くの戸数であれば、リスクの分散にはなる。
4 戸中 1 戸で退去が出るだけで、月に 5 万円以上の家賃が途絶えてしまうことになるが、8 戸あれば 1 戸退去しても 3 万円ほどのマイナスで済む。

地方だと単身者でも広めの家を好む

都内だと月給 30 万円で家賃 6 万円の 1 ルームに住む人も多いだろう。
これが地方になると、月給 20 万円で家賃 3 万円の 1 ルームに住む人はいなくなる。
田舎暮らしをしている人は、家賃が 4 万円の 2LDK に住みたいのである。
これは月給にの増減に対して、家賃の増減の方が幅が少ないからである。
30 万円に対して 2 割の 6 万円を支払うとワンルームにしか住むことができないが、20 万円に対して 2 割の 4 万円を支払うと、2LDK に住むことができるのである。
同じ月給の 2 割でも住める部屋のグレードが変わってくるのである。
そのため、地方にワンルームのアパートを保有するのは入居付が難しくなる。
8 戸 × ワンルームの物件であれば、4 戸 ×2DK にしてしまったほうが入居付けは簡単になる。
だからこそ、あらかじめ戸数が少ないアパートを狙うべきなのである。

8 戸の方が満室時の家賃は高いが、その分経費もかかる

8 戸のワンルームが一部屋あたり 3 万円だとすると、総家賃は 24 万円。
一方、4 戸の 2LDK が一部屋あたり 5 万円だとすると、家賃は 20 万円。
8 戸の方が家賃は高くなるから、表面利回りも高めに設定されることになる。
ただ、利回りが高いからといって、騙されてはいけない。
8 戸あるということは、キッチンやエアコン、トイレやお風呂も 8 つあるということになる。
故障する確率は倍になるわりに、1 戸あたりの修繕費はワンルームでも 2LDK でも変わらない(トイレやエアコンの大きさは変わらないから)
となると、積立ないといけない修繕費も大きくなる。
一部屋あたり家賃の 2 割を積み立てるとすると、8 戸ワンルームアパートの積立費は 30000 × 0.2 × 8 = 48000 円
4 戸 2LDK アパートの積立費は、50000 × 0.2 × 4 = 40000 円
8 戸ワンルームアパートの方が 8000 円高くなる。

戸数が多いと、広告費の支払い回数が多くなる

8 戸アパートは、退去が多いため、入居時に仲介業者に支払う広告費も高くなる。
退去率が倍だとすると、4 戸アパートは 1 年に 1 人(25%)退去するのに対し、8 戸アパートは 1 年に 4 人(50%)退去することになる。
入居付け時の広告費が家賃 1 ヶ月分だとすると、4 戸アパートは年間 50000 円。
8 戸アパートは年間 120000 円になる。
月額で計算すると、4 戸アパートが 4150 円。
8 戸アパートが 10000 円となり、5850 円高くなる。

全体的に 1 戸アパートの方が家賃が高いが、手間がかかる

家賃から経費を引いたとしても 8 戸アパートの方が家賃収入が高くなるのは間違いない。
しかも表面利回りも高めに算出することができるから、売却価格も高めに設定することができるだろう。
しかし、4 戸アパートの方が管理が楽である。
管理会社に任せたとしても、大規模修繕や仲介業者への営業は必要になってくるだろう。
自身の労働投下量を考えたときに、戸数は少ない方がメリットが大きいと考えている。
戸数が多いアパートを満室で運営することができれば CF は大きくなるので、人によってメリットデメリットを考えておくべきである。