1棟あたりの戸数は少なめの方が良い

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1棟アパートを購入するときに気にするのは、価格や利回り、築年数だと思うが、その戸数にも注目しないといけない。
私が見ているのは地方の築古木造アパートであるが、その戸数は少なめ、だいたい4戸くらいが良いと思っている。

戸数が少ない方が長く住む

戸数が少ないということは、部屋が広いということ。
部屋が広いということは、ファミリーやカップルなど、複数人で住む人向けということになる。
一般的に複数人での居住というのは、引っ越しまでの期間が長くなる。
子供の学校や両親の仕事を変えるのが難しいからだ。
引っ越しの回数が少ないということは、2年後の更新料の取得、清掃回数の削減、入居時の仲介業者への広告料の支払いが少なくなる。
逆に8戸以上のアパートだと1DKで単身者向けということが多い。
田舎の単身者というのは、学生、単身赴任の人が多く、卒業や結婚、転勤などですぐに退去してしまう。
そのため、手間が多くかかるということになる。
もちろん、少ない家賃で多くの戸数であれば、リスクの分散にはなる。
4戸中1戸で退去が出るだけで、月に5万円以上の家賃が途絶えてしまうことになるが、8戸あれば1戸退去しても3万円ほどのマイナスで済む。

地方だと単身者でも広めの家を好む

都内だと月給30万円で家賃6万円の1ルームに住む人も多いだろう。
これが地方になると、月給20万円で家賃3万円の1ルームに住む人はいなくなる。
田舎暮らしをしている人は、家賃が4万円の2LDKに住みたいのである。
これは月給にの増減に対して、家賃の増減の方が幅が少ないからである。
30万円に対して2割の6万円を支払うとワンルームにしか住むことができないが、20万円に対して2割の4万円を支払うと、2LDKに住むことができるのである。
同じ月給の2割でも住める部屋のグレードが変わってくるのである。
そのため、地方にワンルームのアパートを保有するのは入居付が難しくなる。
8戸×ワンルームの物件であれば、4戸×2DKにしてしまったほうが入居付けは簡単になる。
だからこそ、あらかじめ戸数が少ないアパートを狙うべきなのである。

8戸の方が満室時の家賃は高いが、その分経費もかかる

8戸のワンルームが一部屋あたり3万円だとすると、総家賃は24万円。
一方、4戸の2LDKが一部屋あたり5万円だとすると、家賃は20万円。
8戸の方が家賃は高くなるから、表面利回りも高めに設定されることになる。
ただ、利回りが高いからといって、騙されてはいけない。
8戸あるということは、キッチンやエアコン、トイレやお風呂も8つあるということになる。
故障する確率は倍になるわりに、1戸あたりの修繕費はワンルームでも2LDKでも変わらない(トイレやエアコンの大きさは変わらないから)
となると、積立ないといけない修繕費も大きくなる。
一部屋あたり家賃の2割を積み立てるとすると、8戸ワンルームアパートの積立費は30000 × 0.2 × 8 = 48000円
4戸2LDKアパートの積立費は、50000 × 0.2 × 4 = 40000円
8戸ワンルームアパートの方が8000円高くなる。

戸数が多いと、広告費の支払い回数が多くなる

8戸アパートは、退去が多いため、入居時に仲介業者に支払う広告費も高くなる。
退去率が倍だとすると、4戸アパートは1年に1人(25%)退去するのに対し、8戸アパートは1年に4人(50%)退去することになる。
入居付け時の広告費が家賃1ヶ月分だとすると、4戸アパートは年間50000円。
8戸アパートは年間120000円になる。
月額で計算すると、4戸アパートが4150円。
8戸アパートが10000円となり、5850円高くなる。

全体的に1戸アパートの方が家賃が高いが、手間がかかる

家賃から経費を引いたとしても8戸アパートの方が家賃収入が高くなるのは間違いない。
しかも表面利回りも高めに算出することができるから、売却価格も高めに設定することができるだろう。
しかし、4戸アパートの方が管理が楽である。
管理会社に任せたとしても、大規模修繕や仲介業者への営業は必要になってくるだろう。
自身の労働投下量を考えたときに、戸数は少ない方がメリットが大きいと考えている。
戸数が多いアパートを満室で運営することができればCFは大きくなるので、人によってメリットデメリットを考えておくべきである。