300万円の使い道

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以前、300万円を最速で貯金するという記事を書いた。
まだ300万円は持っていないのだが、おおよその貯金目標はできており、節制すれば来年の夏には達成できそうだ。
300万円を貯金して何に使うか、についてだが、正直なところまだ決まっていない。
一つ決まっているのは、不動産を購入する資金にするということだけで、具体的にどこのどんな物件を買うべきなのかについてはまだ検討中である。
不動産1棟目を法人で買うか、個人で買うかで、迷っていた件については、法人で買うということで結論が出たから、来年の夏に資本金300万円の会社を設立するというところまでは決まっている。
というわけで、今回は会社を設立した後にどんな物件を買うかについて考えていこうと思う。
もちろんこの意見は単なる妄想にすぎないから、途中で変更になるかもしれないが、その時はまた記事にしてまとめる。

借金をしないで進める方法

まずは300万円を使って、現金のみで物件を購入するパターンだ。
300万円でそこそこの田舎だと、帰るのはボロ戸建か区分マンションになる。
どちらにせよ一部屋のみの貸し出しになり、その一部屋に入居させ、気を配る必要がある。
メリットとしては、1部屋だけだから管理がしやすい点だ。
最初はリフォームの方法もわからないし、どうやって入居者をつけるべきかもわからない。
最初の300万円は捨てたつもりで練習のように不動産ビジネスの一連の流れを掴むには良いかもしれない。
デメリットとしては、入居者がつかないと一円も入らない点である。
複数の部屋を所有していれば、どこかが空室になってもどこかには入居しているという、空室リスクを減少させることが可能だ。
しかし、1部屋のみだとそうはいかない。
どうにかして入居者をつけなければならず、購入時にその地域の入居率や相場観を調べておかなければならない。

ローンを組んで中古アパートを買う

300万円を頭金にして2000万円ほどの中古アパートを1棟買うパターンもある。
このパターンのメリットは、1棟丸々所有することができるから、全室が空室になるというリスクを避けることができる。
退去してから新たに人が入るまでの空白期間もあるだろうが、それぞれの部屋に入居者がいれば、少しばかりの家賃は入ってくる。
さらにリフォームも全部屋一気にやってしまえば、費用も安く抑えることができるはずだ。
費用が安くならなかったとしても、見積もりの手間がかなり抑えられるだろう。
デメリットとしては、ローンの返済があるということだ。
空室で家賃収入がなくてもローンの返済は必要である。
借金で首が回らないようにならないために、空室リスクやリフォーム代など、最悪のケースを想定しておかないといけない。

新築を購入(住宅ローン)

いきなり新築物件を購入するのは難しいと思っている。
なぜなら、土地選びや家のデザイン、大工さんの手配などやることが多いからだ。
さらにお金もかかるため、300万円じゃ融資が通らないだろう。
その状況でも新築がやりたいのであれば、住宅ローンを組む必要があるだろう。
フラット35という住宅ローンを組めば、少し自分で住んだ後に貸し出すことができる。
初めから貸し出す目的であることは隠さなければならないが、転勤によりマイホームを手放さなければいけないということにして、ローンの返済のために賃貸しても良いという制度を使うのである。
住宅ローンは金利が安いため、不動産ビジネスを行うなら使いたい制度ではある。
とはいえ、いきなり新築で不動産にチャレンジするのは前述のとおり、レベルがたかそうである。

候補は区分マンションか中古アパート

現在考えているのが、区分マンションを現金で買うか、中古アパートをローンで買うかの2択である。
リスクを抑えて、自分でリフォームの経験をしたいのであれば、もしくは売却の経験もしたいのであれば区分マンションだろう。
融資を組む経験や、大きな金額を動かして大きなキャッシュフローを得たいのであれば中古アパートだろう。
私の目標としては5年以内にキャッシュフロー30万円としているので、キャッシュフローを優先させて中古アパートかな〜と考えている。
これから後一年、もっと勉強いていろんな人の話を聞き、欲しい物件に出会うことで最終的な判断をしていきたいと思っている。