500万円の築古戸建購入シミュレーション

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来週、580 万円の築 30 年の戸建を内見しに行ってこようと思っている。
実は初めての内見だから、その場で購入することはないと思っているが、内見の準備として必要なことをまとめておこうと思う。

自己資金は 100 万円

恥ずかしながら、現在の自己資金は 100 万円しかない。
580 万円+諸経費 50 万円だとすると、530 万円が足りないことになる。
さらに築古ということもあり、リフォームも 50 万円くらいを見積もっておく必要があるだろうか。
約 600 万円が足りないことになるが、さすがにこれで購入しようとは思っていないので。指値を入れる前提ということにする。

全費用で 600 万円以内になるよう指値をする

物件価格+諸経費+リフォーム代が 600 万円以内に収まるような指値ができればと思う。
物件 500 万+諸経費 50 万+リフォーム 50 万くらいの感覚だ。
つまり、580 万円の物件を 500 万円に指値することになる。

それでも 500 万円足りない

自己資金が 100 万円しかないから、500 万円足りないわけだが、この 500 万円は親から借りるか日本政策金融公庫で借りたいと思う。
親から 500 万円借りることができなくても、公庫からリフォーム代くらいは借りることができるはずだから、
自己資金 100 万+公庫から 50 万+親から 450 万= 600 万円となる。
そもそも親がこんなに大金を持っていて、貸してくれるという前提ではある。

個人か法人か

1 つ目の物件は個人で良いのではないかと思っている。
理由としては、法人を設立したが、融資が通らず物件を購入することができなかったら、法人経費だけがかかってしまうから。
個人で購入すれば、減価償却で利益をマイナスにすることができ、所得税の還付を受けることができるからだ。
戸建は利益の額も大きくないし、最初の数ヶ月は家賃が入ってこないかもしれない。
家賃数十万円だと、法人経費で残りは少ない。
サラリーマンとしての属性も使える。
すぐに売却はしない。
以上の理由から、個人で良いと思う。

2 棟目からのプランは

1 つ目のキャッシュフローによって、貯金スピードが早まるから、早めに資本金を貯めて法人を設立して現金で戸建を買う。
もしくは、1 つ目の戸建を担保にして融資を引き、1 棟アパートを購入する。
どちらにしても、最初に戸建を買っておいて、キャッシュフローマシン、もしくは共同担保用物件にしておく必要がある。

まずは 1 つ買おう

机上の空論を繰り広げているわけだが、まずは良い物件を見つけて、なんとか資金調達をして買おう。
物件の購入やリフォームに忙しくて、法人やら税金やらを気にしている余裕はないかもしれない(しないといけないんだが)
だから、最初は個人で、融資でも現金でも良いから、少しでもプラスのキャッシュフローが出る物件を購入しよう。